Le diagnostic Loi Carrez est obligatoire lors de la vente d’un bien en copropriété à Marseille. Ce calcul précis de la surface privative permet de garantir que la superficie indiquée dans l’acte de vente est correcte et conforme à la législation. Ce calcul influence directement le prix de vente et permet d’éviter des litiges. NJ Diagnostics, expert en diagnostics immobiliers à Marseille, vous accompagne dans la réalisation de ce diagnostic pour une transaction sécurisée.
Tableau : Diagnostic Loi Carrez à Marseille – Vente
| 🏷️ Type de transaction | 🏠 Obligatoire | 📅 Durée de validité | 🔍 Explication |
|---|---|---|---|
| Vente (lot en copropriété) | ✅ Oui | Illimité (si aucun changement) | Obligatoire pour tout lot en copropriété de plus de 8 m², à mentionner dans l’acte de vente. |
Le diagnostic loi Carrez: en bref
| 📌 Point clé | 📝 Description |
|---|---|
| 🏠 Obligation du diagnostic Loi Carrez | Requis pour la vente de biens en copropriété de plus de 8 m². |
| 📏 Surface privative concernée | Mesure uniquement la surface privative habitable des parties closes et couvertes du bien, excluant les murs et cloisons. |
| 📅 Validité du diagnostic Loi Carrez | Valable à vie, sauf en cas de modification structurelle du bien. |
| 👷 Qui réalise le diagnostic ? | Seuls des diagnostiqueurs certifiés, comme NJ Diagnostics, peuvent effectuer ce diagnostic avec rigueur et précision. |
| 📜 Sanctions en cas d’erreur de mesure | Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acquéreur peut demander une réduction du prix de vente. |
| 🌍 Spécificités à Marseille | De nombreux immeubles en copropriété dans le centre historique sont concernés par l’obligation du diagnostic Loi Carrez. |
| 💼 Qui paie le diagnostic ? | Le propriétaire prend en charge ce diagnostic pour le fournir à l’acquéreur avant la vente. |
Le diagnostic Loi Carrez : qu’est-ce-que c’est?
La Loi Carrez, instaurée le 18 décembre 1996 par la loi n° 96-1107, vise à protéger les acquéreurs de biens immobiliers en copropriété. Avant sa création, il n’était pas rare que la superficie réelle des biens vendus en copropriété diffère largement de celle mentionnée dans les actes de vente. Cette loi a été introduite pour pallier ces abus et garantir une transparence dans la vente de lots en copropriété, en encadrant précisément la méthode de calcul de la surface privative.
Origine et nécessité de la Loi Carrez
Avant la promulgation de la Loi Carrez, les ventes en copropriété n’étaient pas suffisamment réglementées en ce qui concerne la superficie privative. Cela pouvait entraîner des conflits, les acquéreurs constatant souvent après coup que la surface réelle du bien acheté était inférieure à celle indiquée par le vendeur. Cela posait un problème de confiance et de sécurité juridique pour les transactions immobilières.
L’idée d’instaurer une mesure obligatoire et précise de la surface privative a émergé pour protéger les acquéreurs contre ces erreurs, qu’elles soient intentionnelles ou dues à des approximations.
Création de la Loi Carrez
La loi a été présentée et adoptée par le député français Gilles Carrez en 1996. Elle impose un diagnostic de surface dans le cadre des ventes de biens immobiliers en copropriété, garantissant à l’acquéreur une information fiable sur la superficie réelle du bien acheté. Cette loi permet aux acquéreurs de demander une réduction du prix de vente si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle annoncée dans l’acte de vente.
Principes de la Loi Carrez
La Loi Carrez impose au vendeur de mentionner précisément la surface privative du lot de copropriété dans tous les documents de vente (promesse de vente, compromis, acte définitif). Le calcul de cette surface privative doit être fait selon des règles strictes définies par la loi.
- Prise en compte : La surface privative est calculée pour les pièces fermées et couvertes ayant une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 mètre.
- Exclusions : Les murs, cloisons, escaliers, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que les balcons, terrasses, caves, garages et combles non aménagés sont exclus du calcul.
Sanctions prévues
La loi prévoit des sanctions en cas de non-respect ou d’erreurs dans la surface mentionnée. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle déclarée, l’acquéreur peut demander une réduction du prix proportionnelle à la différence. Il dispose d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte de vente pour faire valoir ce droit.
En cas d’absence de mention de la surface dans les documents de vente, l’acquéreur peut demander la nullité de la vente.
Application et influence
La Loi Carrez s’applique uniquement aux biens en copropriété, qu’il s’agisse d’appartements, de locaux commerciaux ou professionnels, ou de maisons en copropriété horizontale. Elle ne concerne pas les ventes de maisons individuelles hors copropriété.
Différents types de surface à prendre en compte
Plusieurs types de surfaces existent, et il est important de comprendre leurs spécificités :
- Surface Loi Carrez : Utilisée pour les ventes en copropriété, elle concerne la surface privative habitable après déduction des murs, cloisons, escaliers, etc.
- Surface habitable (loi Boutin) : Principalement utilisée pour les locations, cette mesure inclut toutes les parties habitables à l’exception des combles non aménagés, balcons, etc.
- Surface utile : Utilisée pour le calcul des charges de copropriété, elle inclut des annexes telles que les caves ou les terrasses.
Chaque méthode de calcul a sa propre législation et ses particularités. Dans le cadre d’une vente en copropriété, seule la surface Loi Carrez est valable.
Comment est calculée la surface Loi Carrez à Marseille ?
Le calcul de la surface Loi Carrez peut sembler simple pour les pièces rectangulaires, mais il devient plus complexe pour les pièces aux formes irrégulières ou dotées de recoins. Voici les étapes pour réaliser ce calcul :
- Identifier les pièces concernées : Seules les parties privatives closes et couvertes, avec une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m, sont prises en compte. Les espaces extérieurs, comme les balcons et les terrasses, ne comptent pas.
- Mesurer la longueur et la largeur : Pour une pièce de forme simple, multipliez la longueur par la largeur pour obtenir la surface en mètres carrés. Exemple : une pièce de 3 m de large sur 5 m de long correspond à une surface de 15 m².
- Méthode de triangulation : Si la pièce a une forme complexe, il faut la diviser en sections géométriques simples (triangles, rectangles) et calculer la surface de chaque section avant de les additionner.
- Exclure les parties non habitables : Les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres doivent être déduites.
En utilisant des outils de mesure professionnels (laser, mètre), NJ Diagnostics garantit un calcul exact et fiable de la surface privative de votre bien.
Tableau : Ce qui est pris en compte par la Loi Carrez
| 📝 Prise en compte par la Loi Carrez | ❌ Non pris en compte par la Loi Carrez |
|---|---|
| Pièces closes et couvertes avec une hauteur ≥ 1,80 m | Pièces avec une hauteur sous plafond < 1,80 m |
| Séjour | Balcons et terrasses |
| Chambres | Caves, sous-sols, garages |
| Cuisine | Escaliers, marches, gaines et canalisations |
| Salles de bain | Embrasures de portes et fenêtres |
| WC | Greniers et combles non aménagés |
| Placards et dressings intégrés | Jardins et espaces extérieurs |
| Vérandas closes et couvertes (si hauteur ≥ 1,80 m) | Loggias, réserves et remises |
Cas particulier : la véranda et les pièces annexes
La véranda peut être incluse dans le calcul de la surface Loi Carrez à condition qu’elle soit close, couverte, et qu’elle ait une hauteur sous plafond de plus de 1,80 mètre. Si la véranda répond à ces critères, elle est comptabilisée dans la surface privative. En revanche, les balcons, terrasses, caves, et garages sont exclus du calcul.
Pour les combles ou greniers, s’ils sont aménagés et respectent les critères de hauteur sous plafond, ils peuvent être inclus dans le calcul.
Exemple de diagnostic Loi Carrez
Imaginez que vous vendez un appartement situé dans une copropriété à Marseille. Cet appartement est composé de plusieurs pièces : un séjour, deux chambres, une cuisine, une salle de bain, et un balcon. Vous devez réaliser un diagnostic Loi Carrez afin de calculer la surface privative exacte du bien, que vous devrez mentionner dans l’acte de vente.
Voici comment le diagnostic Loi Carrez se déroule :
1. Mesure des pièces concernées
Seules les pièces closes et couvertes avec une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m sont prises en compte. Le diagnostiqueur certifié mesure la longueur et la largeur de chaque pièce concernée.
- Séjour : 5 mètres de long et 4 mètres de large.
Surface : 5 m x 4 m = 20 m². - Chambre 1 : 3 mètres de long et 4 mètres de large.
Surface : 3 m x 4 m = 12 m². - Chambre 2 : 2,5 mètres de long et 3,5 mètres de large.
Surface : 2,5 m x 3,5 m = 8,75 m². - Cuisine : 3 mètres de long et 2,5 mètres de large.
Surface : 3 m x 2,5 m = 7,5 m². - Salle de bain : 2 mètres de long et 1,5 mètres de large.
Surface : 2 m x 1,5 m = 3 m².
2. Exclusion des surfaces non prises en compte
Dans cet exemple, le balcon ne sera pas pris en compte car les espaces extérieurs sont exclus de la Loi Carrez. De plus, si une partie du grenier ou des combles n’atteint pas 1,80 mètre de hauteur sous plafond, cette partie sera également exclue du calcul.
3. Calcul final de la surface privative Loi Carrez
En additionnant les surfaces mesurées :
- Séjour : 20 m²
- Chambre 1 : 12 m²
- Chambre 2 : 8,75 m²
- Cuisine : 7,5 m²
- Salle de bain : 3 m²
La surface Loi Carrez totale de l’appartement est donc :
20 + 12 + 8,75 + 7,5 + 3 = 51,25 m².
4. Mention dans l’acte de vente
La surface de 51,25 m² sera indiquée dans l’acte de vente et servira de référence pour la transaction. Si la surface réelle avait été inférieure de plus de 5 % à celle déclarée, l’acquéreur aurait pu demander une réduction du prix de vente proportionnelle à la différence.
Cet exemple montre comment le diagnostic Loi Carrez assure la transparence et la précision lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété.
Différence entre la Loi Carrez et la Loi Boutin
La Loi Carrez et la Loi Boutin concernent toutes deux la mesure des surfaces habitables, mais elles s’appliquent dans des contextes différents et ont des critères distincts.
- Contexte d’application :
- La Loi Carrez est utilisée pour les ventes de biens en copropriété, qu’il s’agisse d’appartements, de locaux commerciaux, ou de pavillons dans une copropriété horizontale.
- La Loi Boutin, en revanche, est obligatoire dans le cadre d’une location de résidence principale, afin de déterminer la surface habitable du bien.
- Critères de calcul :
- La Loi Carrez prend en compte uniquement la surface privative des parties closes et couvertes, excluant les balcons, terrasses, caves et garages, ainsi que toutes les surfaces ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.
- La Loi Boutin calcule la surface habitable. Ce calcul exclut également les murs, cloisons, marches, gaines, et embrasures de portes, mais il ne s’applique pas aux baux commerciaux ni aux résidences secondaires.
Quelle est la durée de validité du diagnostic Loi Carrez ?
Le diagnostic Loi Carrez est valide à vie, à condition qu’aucune modification de la surface ne soit effectuée après le diagnostic. Si vous effectuez des travaux modifiant la surface du bien (ajout d’une cloison, suppression d’un mur, aménagement de combles), vous devrez faire recalculer la surface.
Ce diagnostic ne doit être refait que si des changements structurels affectent la surface habitable du bien. Cela vous évite des frais inutiles et vous assure une mesure correcte avant la vente.
Erreurs de surface et conséquences
Si la surface réelle du bien est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéreur peut exiger une réduction du prix en fonction de la différence. Par exemple, si la surface annoncée est de 100 m² et que le calcul révèle une surface de 94 m², l’acquéreur peut demander une compensation financière correspondant à cette différence de 6 m².
Vous avez un délai d’un an à partir de la signature de l’acte de vente pour rectifier toute erreur de mesure. Si aucun diagnostic Loi Carrez n’a été fourni, l’acquéreur peut également demander l’annulation de la vente dans un délai de 30 jours.
Pourquoi choisir NJ Diagnostics pour votre diagnostic Loi Carrez à Marseille ?
Avec NJ Diagnostics, vous bénéficiez d’un service professionnel, rapide et précis pour calculer la surface privative de votre bien selon les règles de la Loi Carrez. Nos diagnostiqueurs certifiés disposent des outils et des compétences nécessaires pour effectuer des mesures exactes, même dans les espaces complexes ou irréguliers.
Nous vous accompagnons à chaque étape de la vente de votre bien en copropriété à Marseille, afin d’assurer une transaction transparente et conforme à la législation. Évitez les erreurs de mesure et les litiges en choisissant NJ Diagnostics pour réaliser votre diagnostic Loi Carrez.
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