La vente d’un bien immobilier à Marseille, comme dans toute autre ville française, nécessite de respecter un certain nombre de formalités. Parmi celles-ci, la réalisation de différents diagnostics immobiliers est indispensable pour informer l’acheteur sur l’état du bien. Ces diagnostics doivent être regroupés dans un dossier appelé dossier de diagnostic technique (ddt). Cet article vous guide à travers les principaux diagnostics requis.
Diagnostic de performance énergétique (dpe)
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est sans doute le plus connu des diagnostics immobiliers. Il permet de mesurer la consommation énergétique d’un logement et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre.
À Marseille, comme ailleurs en France, ce diagnostic est obligatoire pour toute transaction immobilière, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une location. Il fournit aux futurs acquéreurs une estimation des dépenses énergétiques annuelles, permettant ainsi de se faire une idée plus précise du coût d’exploitation du bien.
Pourquoi est-il important ?
Le dpe revêt une importance particulière car il s’agit d’un indicateur essentiel pour évaluer l’efficacité énergétique d’un logement. Cela peut influencer considérablement la décision d’achat, surtout dans une période où les coûts énergétiques sont au cœur des préoccupations.
Il est également crucial de noter que ce diagnostic doit être réalisé par un professionnel certifié et est valable pendant 10 ans, sauf si des travaux susceptibles de modifier la performance énergétique ont été réalisés entre-temps.
Constat de risque d’exposition au plomb (crep)
Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949. Ce diagnostic vise à identifier la présence de plomb dans les peintures, matériau largement utilisé dans le passé mais aujourd’hui reconnu dangereux pour la santé.
À Marseille, ville riche en patrimoine historique, de nombreux bâtiments anciens peuvent être concernés par ce diagnostic. Le vendeur doit donc obligatoirement fournir ce constat avec le dossier de diagnostic technique (ddt).
À quoi sert ce diagnostic ?
Le crep a pour objectif de prévenir les risques sanitaires, notamment pour les jeunes enfants qui pourraient ingérer des poussières ou des écailles de peinture contenant du plomb. Si la concentration en plomb dépasse un certain seuil, des travaux de mise en conformité peuvent être exigés.
Ce document est valable un an en cas de vente et six ans en cas de location. S’il ne révèle pas de présence de plomb, sa durée de validité est illimitée.
Diagnostics termites et amiante
Diagnostic termites
Le diagnostic termites est indispensable dans certaines zones à risque définies par arrêté préfectoral. À Marseille, certaines zones sont particulièrement propices à l’infestation par ces insectes xylophages. Ce diagnostic vise à détecter la présence de termites qui peuvent causer des dommages significatifs aux structures en bois des bâtiments.
Cette obligation incombe au vendeur et le diagnostic doit être effectué moins de six mois avant la signature de l’acte authentique de vente.
Diagnostic amiante
Présent dans de nombreux matériaux de construction jusqu’en 1997, l’amiante représente un danger pour la santé. Ainsi, tout bien dont le permis de construire a été délivré avant cette date doit faire l’objet d’un diagnostic amiante.
Dans le cadre de ce diagnostic, diverses investigations sont menées pour repérer la présence d’amiante dans les matériaux de construction tels que les plaques de fibrociment, les flocages ou encore les faux plafonds. Les résultats de cette analyse doivent être partagés avec les potentiels acheteurs via le dta (dossier technique amiante).
Diagnostics gaz et électricité
Diagnostic gaz
Un autre élément crucial pour sécuriser l’acquisition immobilière est le diagnostic gaz. Obligatoire pour toutes installations de gaz de plus de 15 ans, il permet de détecter les anomalies pouvant entraîner des dangers potentiels pour les occupants du logement.
L’objectif principal de ce diagnostic est de garantir la sécurité des personnes en vérifiant l’état des tuyauteries, la ventilation des locaux et le bon fonctionnement des appareils raccordés au gaz. Ce diagnostic est valable trois ans.
Diagnostic électricité
De même, le diagnostic électricité est exigé pour les installations électriques datant de plus de 15 ans. À Marseille, où de nombreux logements datent de plusieurs décennies, ce contrôle est souvent nécessaire.
Ce diagnostic permet d’évaluer les risques liés aux installations électriques vétustes ou défectueuses et de proposer des correctifs afin d’assurer la sécurité des occupants. Ce rapport doit être établi par un professionnel certifié et reste valide trois ans.
Surface loi Carrez
Pour les biens situés dans une copropriété, le vendeur doit fournir un certificat mentionnant la surface privative de l’appartement, mieux connue sous le nom de loi Carrez.
Ce calcul diffère de la surface habitable puisqu’il exclut les surfaces occupées par les murs, cloisons, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Cette précision est importante pour éviter tout litige post-acquisition concernant la superficie réelle du bien vendu.
Précisions de mesure
Il est avantageux pour l’acquéreur de connaître la superficie exacte pour évaluer au mieux le prix au mètre carré du bien. Par conséquent, ce diagnostic doit être réalisé avec rigueur par un professionnel certifié.
Toute erreur découverte après la vente, et excédant plus de 5 % de la surface annoncée, peut donner lieu à une diminution proportionnelle du prix de vente.
Surface loi Boutin
En complément de la loi Carrez, la loi Boutin, principalement utilisée pour les locations, peut aussi être demandée lors de la vente d’un bien. Elle définit la surface habitable contrairement à la loi Carrez qui quantifie la surface privative.
À Marseille, où le marché locatif est très dynamique, cet aspect peut souvent jouer en faveur de la conviction d’un futur locataire ou acheteur sur la fonctionnalité des espaces proposés.
Différences clés
La loi Boutin inclut uniquement les parties de l’habitation destinées à l’usage habituel de l’occupant. Elle exclut ainsi les combles non aménagés, caves, garages et autres dépendances.
Comme toujours, il est conseillé de faire appel à un professionnel pour réaliser ces mesures afin d’assurer leur exactitude et éviter tout conflit potentiel.
L’importance du dossier de diagnostic technique (ddt)
Tous les documents précisés ci-dessus constituent le dossier de diagnostic technique (ddt). Ce dossier est essentiel pour garantir une transaction transparente entre le vendeur et l’acheteur. Il protège également le vendeur contre les vices cachés, puisque l’acheteur aura été informé de tous les aspects techniques relatifs au bien.
Assembler ces diagnostics minuteusement avant de débuter la vente permet non seulement de faciliter la procédure, mais également de fournir des informations complètes aux potentiels acheteurs. Cela peut accélérer la vente et renforcer la confiance des deux parties.
Conseils pratiques pour les vendeurs à Marseille
- Prenez rendez-vous avec des diagnostiqueurs certifiés dès que vous envisagez de mettre votre bien en vente. Anticiper ces démarches évitera des retards inutiles.
- Conservez bien tous vos diagnostics et mettez-les à jour si nécessaire. Certains diagnostics ont une validité limitée.
- Informez clairement l’agent immobilier de tous les diagnostics effectués pour qu’il puisse conseiller adéquatement les acheteurs potentiels.
Ainsi, en respectant ces obligations légales et en fournissant un dossier de diagnostic technique (ddt) complet, la vente de votre bien à Marseille sera bien préparée et sécurisée.